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胡敏杰: 三位一体 能促进商业地产健康发展

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乐居财经讯-乐居财经12月10日至11日发布《新形势、新思维、新机遇“为主题的”全国中小城市商业创新发展论坛“在海南三亚蓝湾绿城威斯汀度假酒店正式召开,日居财经作为首席地产媒体全程支持报道。实时“”

宁波太平洋恒业控股集团董事长、中小城市商业运营专家胡敏杰出席论坛并作《中小城市商业地产开发运营的底层逻辑》主题演讲。在商业地产微观实操方面,他指出,政府科学规划、开发商商业运营思路、团队专业性等“三位一体”能够促进商业地产健康发展。

胡敏杰表示,中小城市商业地产开发主要经历三个阶段。第一阶段属于野蛮生长阶段。购物中心倾向于商店分割销售。大多不能开业。即使开业,也充满矛盾。第二个阶段是目前资金普遍套牢的阶段,开发商在开发时高估了商业的价值,错估了市场,导致卖不出去,商业物业不得不自持。第三阶段是专业竞争阶段,开发商必然总结经验,未来的商业肯定是以商业物业的定制化和专业运营为特征的,因此未来的竞争是专业运营创造价值的能力。

胡敏杰围绕商业如何拿地、商业规划、商业如何卖、合作伙伴的选择四个方面,提出了中小城市商业地产开发的四个底层逻辑。

第一块商业土地的两个基本底层逻辑:首先是赋予多衡量的资金静态平衡,项目变现利润要覆盖存量物业成本,存量物业尽量无成本是底线;其次是基于动态测算的存量财产长期收益率,存量财产的收益率要达到6%以上,否则赚的存量财产就会成为累赘。

在第二个商业规划逻辑方面,首先明确业务定位,在定位的指导下寻找商业规划设计院,解决商业的使用属性,在商业规划的基础上再进行建筑设计,商业规划设计院与建筑设计院的安全法规不断衔接,找到平衡点。

第三商业对该怎么卖有一个明确的定位和清晰的标签,有一个清晰的经营主题内容,围绕这个内容形成一个场景,形成一个集聚的效应。在明确定位后进行评估时,要了解内容决定产品、市场决定业绩等情况。

第四,合作伙伴的选择要找准团队的爆发力、团队管理能力,找准适合经营的专业运营团队。

“我相信,只要政府科学规划,开发商有这四个底层逻辑,运营团队和专业三位一体,就能促进商业地产的健康发展。”胡敏杰说。