深圳年内二次土拍成交14宗 成交339.32亿元

2022-08-05 22:33:28 文章来源:网络

本文转自:证券日报

本报记者 李昱丞

8月4日,深圳举行2022年第二次集中供地,共16宗住宅用地摆上“货架”,吸引了大约20家房企或房企联合体报名。深圳土地矿业产权交易**数据显示,此次挂牌出让地块涉及总用地面积约33.29万平方米,总建筑规模约179.85万平方米,起拍总价349.83亿元。

从结果看,16宗宅地**终成交14宗,2宗流拍,成交金额达339.32亿元,平均溢价率9.33%。华润置地、招商蛇口、越秀地产等具备资金优势的企业表现较为积极,在此次集中供地中收获颇丰。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪在接受《证券日报》记者采访时表示,部分民营房企在行业深度调整周期内拿地身影见少,央企、国企奋勇拿地向市场传递了一定的企稳信号。

两宗土地意外流拍

就规模而言,深圳第二次集中供地较前次供地有所增长。16宗土地的数量是今年**次集中供地的2倍,建筑面积则较首轮供地增长近七成,不少地块位置较好。业内人士普遍认为,深圳此轮集中供地诚意较足。

16宗地块中,有9宗地块以**高限价成交,5宗地块进入摇号阶段。人气**高的是宝安新安A003-0434地块,进入摇号阶段房企多达10家,**终花落越秀地产。总价**高的是龙华民治A806-0401地块,由华润置地以79.69亿元底价竞得。

值得注意的是,此次深圳集中供地有2宗地流拍,分别是宝安新安A001-0212地块和坪山石井G13305-0046地块。

“深圳出现流拍现象较少。此前深圳四轮集中供地中,仅在去年第二轮集中供地中出现过流拍现象,但仅流拍1宗,本次出现流拍现象稍有些出乎意料。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪表示,当前房地产市场仍处调整阶段,房企资金压力仍然较大,拿地也随之受限,同时销售端未见明显改善,房企在地块的选择上愈加谨慎严苛,部分优势偏弱的地块难免出现流拍。

事实上,不仅仅是深圳,近期还有其他城市也出现流拍现象。例如北京、成都第二批集中拍地中,分别有3宗和1宗地流拍。

**豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红对《证券日报》记者表示,土地流拍是下半年土地市场的普遍现象,深圳作为住宅用地短缺的城市尚且如此,可见房企对后市看法相对谨慎。

关荣雪认为,房企很大程度上对于后市改善较为期待,只不过奈何自身钱**不“鼓”,待市场行情逐渐好转,房企拿地热情或会有所提升。

央企国企拿地较积极

在此次深圳第二次集中供地中,华润置地、招商蛇口等央企、国企收获较大。**资料显示,此次华润置地一共参与了16宗宅地中14宗地的报名,是**积极的房企;招商蛇口、保利发展和**海外发展分别参与了10宗、9宗、8宗地的报名,紧随华润置地之后。

华润置地除了以79.69亿元底价竞得龙华民治街道地块外,还分别以9.07亿元、5.72亿元竞得坪山石井街道地块、龙岗龙城街道地块,耗资94.48亿元。以外,华润置地还联合深铁集团以24.29亿元竞得光明凤凰街道地块,堪称此次土拍的**大赢家。

积极拿地的房企离不开基本面的支撑。在行业整体下行的背景下,央企、国企销售情况受影响较小,融资成本保持优势。以华润置地为例,公司6月份实现销售金额396.90亿元,同比增长2.53%,在房企普遍销售额同比大幅下滑的背景下罕见实现正增长。融资方面,近期华润置地100亿元公募债券项目状态更新为“已反馈”,融资渠道较为通畅。

关荣雪认为,自去年第二轮集中供地起,国企、央企拿地较为积极的特征愈加凸显。土拍竞配建、上调保证金比例等一系列举措对房企资金层面的考验着实不小,房企融资端与销售端均呈收紧态势,国企、央企等房企凭借经营稳健支撑起其在土地市场的主导地位。

亿翰智库数据显示,1月份至7月份,保利发展累计新增货值达1521.53亿元,华润置地及招商蛇口新增货值分别达到1262.00亿元、1241.00亿元,位居前三。1月份至7月份,新增货值TOP100房企中,央企、国企、民企的数量占比分别为17%、63%及20%;从货值占比来看,央企所占货值的市场份额从29%提升至46%,提升17个百分点;国企所占份额从16%提升至38%,上升22个百分点;民营企业所占份额从55%降至16%。

亿翰智库认为,央企房企货值占比提升,说明了多数央企近期拿地注重回归“双核”——核心城市与核心板块,因此,新增货值市场份额提升较快。

快狗打车再次吹响了上市号角。

6月14日,快狗打车(02246.HK)发布公告,正式启动**发售。公告显示,快狗打车招**价每**为21.5港元,在全球发售3120万****份,其中香港及国际发售**份分别占比10%和90%,此外另有15%的超额配**权。

据此计算,快狗打车计划通过香港IPO筹资约6.71亿港元(约合8550万**元),若全额行使超额配**权,则募资额达到7.71亿港元(约合9832万**元)。公告显示,瑞银集团、中金公司、交银国际及农银国际为快狗打车IPO的联席保荐人,预计6月24日在联交所主板挂牌上市。

需要注意的是,这并非快狗打车首次冲刺IPO。早在去年8月,快狗打车就曾向港交所递交招**书,不过此后招**书显示失效。今年4月,快狗打车更新招**书,并于6月7日通过港交所聆讯。

这一次,快狗打车冲刺“同城货运****”只差临门一脚,它的未来如何布局?

市场份额排名下滑

快狗打车成立于2014年,是58到家旗下的线上同城物流**,前身为58速运。

目前,快狗打车在**内地、**香港、新加坡、韩国及印度的340多个城市开展业务,其中,**内地品牌为“快狗打车”,其他地区品牌为“GOGOX”。

根据弗若斯特沙利文数据显示,按2021年交易额计算,快狗打车为**内地第三大线上同城物流**,市场份额为3.2%,次于排名**的货拉拉(52.8%)及第二名滴滴货运(5.5%)的水平。

需要注意的是,在快狗打车去年披露的招**书内,其2020年**内地市场份额排名还位列第二位。2020年,滴滴刚刚启动货运服务,在2021年便超过快狗打车后来居上。这也意味着,过去一年内,快狗打车面临着激烈的行业竞争。

这一点,在14日面向媒体的沟通会上,快狗打车管理层也多有提及。快狗打车联席行政总裁何松多次强调,过去**内地面向货运市场的补贴大战,快狗打车并不愿意参与,而是将资源投入在了海外市场及企业用户的开拓上。

从数据来看,坚持不补贴的快狗打车,业绩喜忧参半。本次招**书显示,快狗打车2021年完成2840万订单,同比增长4.8%;产生交易总额约26.77亿元,同比2020年仅27亿元的交易额水平微跌0.6%。截至2021年12月31日,快狗打车覆盖用户达到2760万,注册司机数达到520万。

从核心**务数据来看,快狗打车2018年、2019年、2020年、2021年的**分别为4.53亿元、5.48亿元、5.30亿元和6.60亿元,2020年**略有下滑,但2021年同比增速达到24.53%。

毛利方面,快狗打车2018年、2019年、2020年、2021年毛利分别为1.04亿元、1.73亿元、1.83亿元以及2.42亿元,同期毛利率分别为23%、31.6%、34.6%以及36.6%,毛利率持续提升。

盈利方面,上述时段对应的净亏损分别为10.71亿元、1.84亿元、6.58亿元及8.73亿元,2020年及2021年快狗打车的净亏损同比均大幅加大。此外,快狗打车在招**书中明确,考虑到业务投资计划,快狗打车预计,至少截至2022年、2023年及2024年12月31日止年度仍将继续产生亏损。

快狗打车对应报告期内研发费用分别为7633.7万元、6460.4万元、3460.8万元以及3474.8万元,在**中的占比分别为16.8%、11.8%、6.5%和5.3%,呈下降态势。

“快狗打车通过港**上市获得融资之后,很可能改变当前同城货运的市场格局,”浙江大学国际联合商学院数字经济与金融创新研究中心联席主任、研究员盘和林向21世纪经济报道记者分析称,“同城货运领域没有太高的技术壁垒,关键是市场规模和市场份额的竞争。”

向蓝海发力

激烈的市场竞争环境下,快狗打车又将如何突围?

招**书显示,快狗打车募资额约40%计划用于扩大用户基础及提升品牌知名度,约20%用于开发新服务及产品以增强变现能力,约20%用于在海外市场寻求战略联盟、投资及/或收购,约10%用于运营及一般公司用途。

何松指出,从快狗打车的角度而言,其关注点并非主要在竞争上,而是在于“如何用自己的模式去拓展更多的蓝海”。

目前,从行业规模来看,同城物流市场的潜力巨大。弗若斯特沙利文在报告中指出,亚洲在线物流**渗透率按同城物流**GTV计算,从2016年的0.21%增长到2020年的2.02%,预计2025年将继续增长到14.3%。

根据弗若斯特沙利文的资料,2020年亚洲的同城物流市场规模为3860亿**元,受持续的城市化、电子商务增长及新零售发展驱动,预计2025年将增长至6029亿**元,2021年至2025年的年复合增长率为9.4%。

快狗打车当前的服务**括**服务、企业服务以及增值服务三大块,2021年三块业务的**分别为2.58亿元、3.73亿元和2991万元,在总**中分别占比39.1%、56.4%以及4.5%。

据何松介绍,快狗打车目前渗透率较高的城市仍停留在一二线城市,未来则计划将现有运营模式复制到超过100个以上的地级市内,从而给业绩带来长期持续的增长动力。与此同时,快狗打车也会持续加大企业业务的投入,“未来大企业计划运输业务会在我们业务中的占比越来越高。”

合规之剑

除了面向未来的业务驱动力之外,监管合规也是长悬于快狗打车以及所有同城货运玩家头顶的达摩克利斯之剑。

就在今年1月,交通运输部对满帮、货拉拉、滴滴货运、快狗打车等4家互联网道路货运**公司进行约谈,约谈提醒指出,近期货车司机集中反映互联网道路货运**随意调整计价规则、上**会员费,诱导恶**低价竞争,超限超载非法运输等问题,涉嫌侵害从业人员合法权益,引发货车司机普遍不满和社会广泛关注。

2021年,多部门也曾多次约谈**括网络货运在内的交通运输**企业,约谈内容涉及行程安全、计价规则、数据安全及用户信息安全等多方面问题。

在盘和林看来,当前同城货运的合规问题主要还是停留在数据安全和货运安全方面的冲突上。“货运安全是同城货运的过程管理,需要增加货运过程的信息记录,以减少纠纷,作为第三方**,这需要在设备上进行投入,数据安全则是货运**未来拓展业务,实现多元化的关键,因为数据对于货运**未来发展非常重要,而数据安全可能在根本上摧毁货运公司运行的根基,所以在使用和安全之间也要做好平衡。”

不过,东南大学交通法治与发展研究中心执行主任顾大松向21世纪经济报道记者分析称,同城物流运输将来可能会存在更多的发展空间。“过去城市内交通管理往往对货运采取相对限制的做法,但同城配送其实是城市内的‘血脉’,如今随着疫情的反复,同城物流配送的重要**开始更多地受到关注,预计未来的发展空间会更加广阔。”

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