2022年青岛楼市“下半场”成绩单出炉:7月新房成交量下降 二手房受市场青睐

2022-08-06 09:21:36 文章来源:网络

本文转自:大众网

大众网·海报**记者 蒋甜 青岛报道

回顾2022年1-6月的青岛楼市,可以说是从低迷中开篇的,接着是在曲折中逐渐回温来形容,7月作为下半年的首月,7月的新房二手房成绩单又是如何呢?大家一起去看一下把。

根据贝壳研究院数据显示,2022年7月,青岛市总成交量14144套,新房成交量8605套,环比下降73.9%,二手房成交量5539套,环比下降5.6%,新房住宅成交均价15515(元/㎡),由此可见,新房和二手房都出现了“下跌”,但是值得注意的是,二手房只是微微下降,可以看出,当下,部分购房者更加青睐于二手房市场,尤其是次新房。短期新房市场去化继续承压,二手房或将进入**快车道。

城阳区,即墨区,西海岸新区新房住宅成交量位列前三

6月,在宽松政策效应下,市场呈现加速修复的迹象,从青岛市区新房成交量来看,7月份,青岛楼市新房销售也变化很大,虽然是近郊板块“唱主角”,但主城区的热点板块表现也比较突出。

其中,较为明显的便是城阳区打败了西海岸新区成了新房热销的冠军,除此之外,还有即墨区,

7月,青岛市全市新房(**括住宅、公寓、商业产品等)成交量环比下降 73.9%。其中,商品住宅成交6235套,环比下降69%;成交均价15515元/㎡,环比上**7%。

新房住宅中,100㎡-120㎡面积段成交量**多

7月,青岛新房住宅各方面成交数据整体体现“轻改善”需求。从面积来看,100㎡-120㎡住宅成交量**高,其次是120㎡-150㎡面积段;从单价来看,10000-15000元/㎡单价段住宅成交量**高;从建筑形态来看,中高层成交量**为集中;总价方面,100万-150万元总价段住宅成交量较高。

从住宅成交量看,三盛国际海岸居首。公寓项目中,新城红岛湾登上公寓成交榜TOP1;华航山海湖成为商业产品成交**多的项目。

二手市场:成交量环比下降5.6%,西海岸新区成交量**高

2022年7月,青岛市二手房全部房屋成交5539套,环比下降6%,除城阳、即墨外,其他区域成交量较上月环比下降。其中,西海岸新区二手房成交量**多,以1349套的成绩位列各区域之首。

各面积段成交占比变化不大, 100-120㎡、 120-140㎡面积段成交占比略微上**。海尔地产·山海湾居热搜榜首,融创维多利亚湾和鲁信长春花园紧随其后位居TOP2及TOP3。

据业内人士分析,从目前看,短期新房去化承压,二手房进入**快车道。据介绍,因新房市场出现烂尾、未交付等问题,购房者目前更倾向于现房,尤其是次新房,短期新房市场去化继续承压,二手房或将进入**快车道。

鸭脖业务的成长空间:1)开店:根据我们的测算,仅考虑一二线城市的加密,预计公司门店数量可达到2万多家。假设每年保持净增1500家左右的节奏,预计2025年公司门店数量将达到2万家左右。2)单店营收的修复:

我们认为取决于两个方面,一个是疫情逐步稳定后人流量、消费场景的自然修复。另一个是公司自身努力下对单店营收的提升,复盘在疫情前的表现可以发现推动单店营收显著提升的抓手是改革或调整(比如14年和19年)。

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盈利端短期看修复弹**,中长期还有效率提升空间。1)成本端:预期下半年鸭副价格逐步从高位回落,3-5年周期来看原材料波动对公司的影响是偏中**的。2)供应链优化:预计生产端的智能升级还能持续带动毛利率持续提升,如果能够在卤制环节实现全面自动化意味着公司将突破产能瓶颈,人工费用、工厂数量还可以缩减。22年4月公司定增获批,拟募集资金不超过11.8亿元,在广东和广西新增6.57和2.5万吨产能,加强产能升级。3)费用端:疫情扰动下营收端增速放缓,增加加盟商支持、**权激励计提导致费用增加,明后年有望修复到正常水平;长期来看规模效应还未达到天花板。

如何看待投资机会:1)主业部分:我们预计公司23年不含投资**的净利润为10.4亿元,给予25-30倍估值,则目标市值在260-312亿元。2)投资**:21年公司的长期**权投资账面价值为21.2亿元,假设给予1-3倍PB估值,则对应市值为20-60亿元。3)结合主业和投资**,我们认为公司23年合理估值在350亿元左右,目标价为57.5元。

投资建议

预计公司22-24年归母净利增速为-19%/52%/21%(考虑到疫情影响,相比前次分别下调8%/7%/7%),对应EPS为1.29/1.96/2.36元,对应PE为39/26/21X,维持“买入”评级。

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